据新华网昨日报道，最近上海出现大规模退房风潮，越来越多的预售房买房人开始采取集体行动，或拒收房屋，或停止还贷，或法庭，而只有一个:退房！愈演愈烈的退房风潮令有关部门不安，一份旨在化解“未来一段时间内可能出现”的社会性风险的报告，正由上海的数个部门紧急起草。
商业行为，为什么会成为一种社会性风险呢？如果是因为事件的集体性，那么买房卖房本来都是个体行为，为什么购房者要集体行动？这样不会增加他们的行动成本吗？这其中有什么蹊跷？
购房者为什么要退房？肯定经过充分考虑。因为要退房，首先就得看合同中有没有约定可以退房。如果没有约定可以退房，那么开发商肯定不会让退房，特别是房地产市场出现周期性下降时更是如此。即使开发商同意退房，也肯定会把退房的风险全部给购房者；如果合同约定可以退房，那么合同肯定会购房者在退房时要承担多少违约风险，比如说3%的违约金。如果购房者愿意承担违约金，那么开发商就得按照合同的约定给购买者退房了。这是最基本的商业行为。
至于本来是很简单的商业行为，为什么会引起购房者的集体行动呢？我的推测是:开发商预期房价会进一步下跌，或不看好未来的房地产市场，希望借助于方方面面的力量来退房，即开发商不准备履行合同。开发商之所以敢于这样做，肯定是做好了准备的。在这种情况下，分散的购房者只好联合起来显示其退房之决心与力量了。如果购房者能够按合同约定顺利退房，村欲情史还需要集体行动吗？
面对这种集体行为，有关部门请不要将其渲染为会带来什么社会性风险，而要明白何以会出现这种集体行为。有关部门应该把购房者的退房行为看做是一种最基本的商业行为。既然是最基本的商业行为，有关部门的责任就是如何来这种商业行为的合同得以履行，而不是来干预商业行为的合同履行，特别是不能以的理由来这种商业行为的合同履行。在合同范围内，收益与风险由当事人各自承担。无论是开发商或购房者都是如此。如果有关部门要干预这种合同的履行，那么由此引发的风险谁也不愿意承担。在这种情况下，任何受到损失的当事人都会想方设法来改变这种干预。当当事人一方不愿意承担这种强制性或有关部门干预下带来的风险，购房者的集体行为就自然出现了。可以说，集体退房行为的出现，乃是商业合同不能够得到认真履行或有关部门不能合同履行的结果。如果说退房行为有社会性风险也不是退房行为本身，而是其他因素导致的结果。
至于退房行为会引发房地产市场的连锁反应，导致对房地产市场失去信心，这根本就不是要由退房者来承担的。人们为什么会对房地产市场没有信心？肯定是这个市场有问题，肯定是这个问题早就应该解决而一直未能解决。为什么市场早就有的问题要退房者来承担？如果要这样做肯定是通过非市场的方式来达到，在这种情况下，弱势的购房者也只好通过集体行动来和争取自己的利益了。
因此，集体退房事件根本就不是什么社会性风险，如果说其中有社会性风险，只能说是有关部门不能合同有效履行的结果。